전세 보증금도 재산인가요? 임대차계약서 확정일자가 복지 수급에 미치는 영향

"집주인한테 준 돈, 내 주머니에 없는데 재산인가요?"

기초연금이나 수급자 신청 관련 커뮤니티나 주변 어르신들의 이야기를 들어보면, 통장에 현금은 거의 없는데 '전세 보증금' 때문에 탈락했다는 억울한 사연을 정말 많이 접하게 됩니다.

신청자 입장에서는 당장 쓸 수 없는 돈이니 답답할 수밖에 없습니다. 하지만 복지 시스템에서 임대 보증금(전세금, 월세 보증금)은 '일반재산'으로 분류됩니다. 즉, 내 명의의 집을 가진 것과 거의 동일하게 취급하여 재산 가액에 포함시킵니다.

심지어 이 보증금을 지키기 위해 받았던 '확정일자'가 복지 신청 시에는 내 발목을 잡기도, 혹은 나를 구해주기도 한다는 사실을 알고 계셨나요? 오늘은 보증금과 확정일자의 숨겨진 관계를 파헤쳐 봅니다.

1. 전세 보증금, 얼마까지 재산으로 잡힐까?

전세 보증금은 기본적으로 100% 재산으로 산정됩니다. 예를 들어 전세 2억 원에 살고 있다면, 내 재산은 2억 원으로 잡힙니다.

하지만 다행히도 전액이 그대로 반영되는 것은 아닙니다. 정부는 주거 유지에 필요한 최소한의 돈은 공제해줍니다. (기본재산공제액)

시가표준액 적용: 보증금은 시가표준액이라는 개념이 없으므로 계약서상의 금액 그대로가 기준이 됩니다.
지역별 공제: 만약 서울(대도시)에 사신다면 2024년 기준 1억 3,500만 원을 재산에서 빼줍니다.
- 계산 예시: 서울 전세 2억 원 거주 시 → (2억 - 1억 3,500만 원) = 6,500만 원만 재산으로 잡힘.
- 주의: 이 공제액을 넘어서는 금액은 연 4%의 소득환산율이 적용되어 소득인정액을 높입니다.

복지 급여를 신청할 때 담당 공무원은 반드시 '확정일자가 찍힌 임대차계약서'를 요구합니다. 단순히 주소를 확인하려는 게 아닙니다.

1) 허위 계약 걸러내기 가족이나 지인끼리 짜고 재산을 숨기기 위해 보증금을 조작하는 경우를 막기 위해서입니다.

"실제로는 자가(내 집)인데 전세 사는 척"하거나,
"보증금을 낮게 적어 재산을 축소"하는 것을 방지합니다. 법원이나 주민센터에서 받은 확정일자는 이 계약이 그 시점에 실제로 존재했고, 그 금액이 진실이라는 것을 증명하는 가장 강력한 공적 문서입니다.

2) 확정일자가 없으면? 만약 계약서에 확정일자가 없다면, 담당자는 해당 보증금을 인정해주지 않을 수 있습니다.

심한 경우 실거주 조사를 나오거나, 보증금의 출처(자금 흐름)를 소명하라고 요구할 수 있습니다. 즉, 심사가 매우 까다로워지고 탈락 확률이 높아집니다.

요즘은 전세금의 80%를 은행 대출로 마련하는 경우가 많습니다. "대출은 빚(부채)이니까 재산에서 빼주겠지?"라고 생각하시지만, 여기에 큰 함정이 있습니다.

은행 대출 (금융기관 대출): 다행히 대부분 인정됩니다. 전세가 2억인데 대출이 1억 5천만 원이라면, 재산은 5천만 원으로 줄어듭니다.
개인 간 채무 (가족/지인): 여기가 문제입니다. 친척에게 빌린 돈이나 사채 등은 법원의 판결문이 없으면 '부채'로 인정해주지 않습니다.
- 사례: 지인에게 1억 원을 빌려 전세를 얻었는데, 정부는 "당신은 1억 원짜리 전세 재산이 있다"고 판단하고, 빚 1억 원은 인정해주지 않아 수급자에서 탈락하는 경우가 허다합니다.

보증금이 없는 경우, 즉 자녀 소유의 집에 부모님이 들어가 사시는 경우입니다. 보증금이 0원이니 재산이 0원일까요?

아닙니다. 이 경우 '무료임차소득'이라는 것이 발생합니다. "집세를 안 내고 사시니, 그만큼 소득이 있는 것으로 치겠다"는 논리입니다.

자녀 집의 시가표준액이 6억 원을 넘어가면, 집값의 0.78%를 매달 부모님의 소득으로 잡아버립니다. (약 6억 원 집이라면 월 39만 원 정도 소득이 가산됨)

복지 수급을 위해 혹은 보증금 증액으로 계약서를 다시 쓸 때는 반드시 주민센터에 가서 새로운 확정일자를 받아야 합니다.

기존 확정일자 위에 덮어쓰지 마시고, 새로운 계약서에 다시 받아야 변동된 금액이 복지 시스템에 정상적으로 반영됩니다.

전세 보증금은 나의 전 재산이자, 복지 수급의 당락을 가르는 가장 큰 요건입니다. 계약서 한 장, 도장 하나도 신중하게 관리하시기 바랍니다.